กู้บ้านราคาสูงกว่าวงเงินที่ธนาคารอนุมัติ วางแผนต่อยังไงดี

การตัดสินใจซื้อบ้านในไทยขณะที่ทำงานอยู่ต่างแดน มักจะมาพร้อมขั้นตอนที่ซับซ้อนหลายประการ โดยเฉพาะกระบวนการยื่นขอสินเชื่อผ่านโครงการสินเชื่อคนไทยในต่างประเทศ ปัญหาที่ผู้กู้อาจต้องพบเจอคือ ผลการอนุมัติวงเงินกู้จากธนาคารออกมาต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง

ซึ่งเป็นผลมาจากเกณฑ์การประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ หรือข้อจำกัดของมาตรการ LTV ในปัจจุบัน สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้เกิดส่วนต่างของจำนวนเงินที่ต้องนำมาจ่ายเพิ่มเติม การศึกษาแนวทางบริหารจัดการเงินส่วนต่างนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงและช่วยให้การมีบ้านในฝันดำเนินต่อไปได้

แนวทางการรับมือเมื่อวงเงินอนุมัติสินเชื่อไม่ครอบคลุมราคาบ้าน

เมื่อธนาคารแจ้งยอดปล่อยกู้ที่ต่ำกว่าราคาบ้านและพบว่ามีส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่ม ผู้ขอสินเชื่อจำเป็นต้องตรวจสอบโครงสร้างทางการเงินและวิเคราะห์สาเหตุ ซึ่งส่วนใหญ่อาจเกิดจากภาระหนี้เดิมที่สูงเกินไป หรือเอกสารแสดงรายได้ในต่างประเทศไม่มีความชัดเจนเพียงพอ สำหรับกลุ่มผู้ที่มีรายได้ในต่างแดน

การเลือกใช้โครงการสินเชื่อคนไทยในต่างประเทศโดยเฉพาะอาจช่วยบรรเทาข้อจำกัดเหล่านี้ได้ อย่างไรก็ตาม ก่อนเริ่มดำเนินการในขั้นตอนต่อไป ผู้กู้สามารถพิจารณาทางเลือกเพื่อจัดการกับส่วนต่างของราคาบ้านได้ตามแนวทางดังต่อไปนี้

1. การเจรจาปรับลดราคากับผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ

ขั้นตอนแรกที่สามารถทำได้ทันทีคือการนำเอกสารแจ้งผลอนุมัติวงเงินจากธนาคารไปหารือกับเจ้าของเดิมหรือผู้บริหารโครงการเพื่อขอลดราคาซื้อขายลงมาให้ใกล้เคียงกับยอดเงินที่ธนาคารปล่อยกู้ เนื่องจากในทางปฏิบัติ ผู้ขายบางรายอาจยินดีปรับลดราคา หรือเปลี่ยนเป็นการให้สิทธิประโยชน์อื่นทดแทน เช่น การรับภาระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ การยกเว้นค่าส่วนกลางล่วงหน้า หรือการจัดหาเฟอร์นิเจอร์ให้ ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะช่วยลดภาระเงินสดที่ผู้ซื้อต้องเตรียมมาสมทบในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้เป็นอย่างดี

2. การบริหารเงินออมส่วนบุคคลเพื่อเติมเต็มส่วนต่าง

ในกรณีที่ผู้ขายไม่สามารถปรับลดราคาลงได้อีก การนำเงินออมมาใช้เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี โดยผู้กู้ต้องคำนวณสภาพคล่องที่มีอยู่โดยแยกเงินสำรองสำหรับกรณีฉุกเฉินออกจากเงินที่จะนำมาชำระค่าบ้านเพิ่มเติม การนำเงินออมมาสมทบในส่วนที่ขาดนอกจากจะช่วยให้กระบวนการซื้อขายสำเร็จลุล่วงแล้ว ยังส่งผลดีในระยะยาวด้วย เนื่องจากยอดเงินกู้ที่ลดลงจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยสะสม และช่วยให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลงตามไปด้วย

3. การลดภาระหนี้สินคงค้างเพื่อขอทบทวนยอดปล่อยกู้ใหม่

เหตุผลสำคัญที่ทำให้ธนาคารจำกัดวงเงินอนุมัติโครงการสินเชื่อคนไทยในต่างประเทศ มาจากสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ที่สูงเกินเกณฑ์ จากการมีภาระผูกพันอื่น เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หรือสัญญาเช่าซื้อยานพาหนะ แนวทางแก้ไขคือการดำเนินการปิดบัญชีหนี้สินเหล่านั้นให้เสร็จสิ้น จากนั้นจึงนำหลักฐานการชำระหนี้ไปยื่นต่อธนาคารเพื่อขอให้พิจารณาทบทวนเพิ่มวงเงินกู้อีกครั้ง ซึ่งแนวทางนี้อาจได้รับการพิจารณาปรับเพิ่มวงเงินตามสัดส่วนความสามารถในการชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้น

4. ยื่นขอใช้ผู้กู้ร่วมเพื่อขยายฐานรายได้รวม

หากพิจารณาแล้วเห็นว่าฐานรายได้คนเดียวยังไม่เพียงพอกับวงเงินกู้ที่ต้องการ การมีผู้กู้ร่วมอาจช่วยเพิ่มโอกาสได้รับวงเงินที่สูงขึ้น เช่น การดึงบุคคลในครอบครัวที่มีความสัมพันธ์ทางสายเลือด หรือคู่สมรสที่มีประวัติทางการเงินที่ดีและมีแหล่งที่มาของรายได้มั่นคงมาเป็นผู้กู้ร่วม จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและส่งผลให้เพดานวงเงินอนุมัติปรับตัวสูงขึ้นตามฐานรายได้ใหม่

5. การเปลี่ยนไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารอื่น

ธนาคารแต่ละแห่งมีเกณฑ์การประเมินความเสี่ยงและโครงสร้างการให้สินเชื่อที่แตกต่างกัน หากธนาคารแรกให้วงเงินที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการ อาจลองยื่นกู้กับธนาคารอื่นที่มีเกณฑ์ยืดหยุ่นกว่า ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ โดยสามารถศึกษาเรื่องนี้เพิ่มเติมผ่านบทความ "กู้สินเชื่อเพื่อคนไทยในต่างประเทศไม่ผ่าน ต้องรอกี่เดือนก่อนยื่นใหม่"

บทสรุป

การที่ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้โครงการสินเชื่อคนไทยในต่างประเทศไม่เต็มจำนวนของราคาซื้อขาย ผู้กู้จะต้องกลับมาทบทวนและจัดสรรโครงสร้างทางการเงินของตนเองใหม่ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านได้มากขึ้น สำหรับคนไทยในต่างแดนที่ประสบปัญหานี้ สามารถขอคำปรึกษาได้ที่ ThaiPropertyConnect เราคือที่ปรึกษาสินเชื่อสำหรับคนไทยในต่างแดน จะช่วยประสานงานและวิเคราะห์วงเงินเบื้องต้นที่เหมาะสมก่อนยื่นกู้

คำถามที่พบบ่อย

1. วงเงินกู้โครงการสินเชื่อคนไทยในต่างประเทศต่ำกว่าราคาบ้าน เกิดจากอะไร?

เพราะธนาคารจะพิจารณาจากรายได้ที่ตรวจสอบได้ ภาระหนี้ มาตรการ LTV และราคาประเมินบ้าน หากวงเงินยังไม่เพียงพอ อาจเพิ่มผู้กู้ร่วม หรือแสดงหลักฐานรายได้และทรัพย์สินเพิ่มเติมเพื่อช่วยเพิ่มโอกาสได้รับวงเงินที่เหมาะสม

2. ถ้าปิดหนี้แล้ว จะขอทบทวนวงเงินกู้ใหม่ได้เมื่อไร?

เมื่อปิดหนี้และได้รับเอกสารยืนยันแล้ว โดยทั่วไปอาจใช้เวลาประมาณ 1-2 สัปดาห์เพื่อยื่นใหม่ แต่อาจแตกต่างกันตามขั้นตอนของแต่ละธนาคารและการอัปเดตข้อมูลเครดิต

3. วงเงินกู้ไม่พอ ควรกู้สินเชื่อตกแต่งเพิ่มหรือไม่?

สามารถทำได้ หากธนาคารมีสินเชื่อเพื่อการตกแต่งหรือสินเชื่ออเนกประสงค์รองรับ แต่ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและภาระผ่อนชำระให้รอบคอบ เพราะสินเชื่อประเภทนี้มักมีดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้าน

แหล่งอ้างอิง

[1] ธนาคารแห่งประเทศไทย. แบงก์ชาติต่ออายุมาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี สิ้นสุดวันที่ 30 มิ.ย. 2570 (2026). สืบค้นวันที่ 24 กรกฎาคม 2026

[2] ธนาคารอาคารสงเคราะห์. [คำนวณวงเงินกู้บ้าน] เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อบ้านได้ราคาเท่าไร?. สืบค้นวันที่ 24 กรกฎาคม 2026

[3] ธนาคารอาคารสงเคราะห์. การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินคืออะไร? พิจารณาจากอะไรบ้าง?. สืบค้นวันที่ 24 กรกฎาคม 2026