ทำงานต่างประเทศซื้อบ้านในไทยหลายหลังได้หรือไม่

การที่ต้องอดทนใช้ชีวิตไกลบ้านเพื่อสร้างอนาคต ทำให้หลายคนมีรายได้ที่เพียงพอจะดูแลทุกคนในครอบครัว ซึ่งความมั่นคงตรงนี้ได้ขยายต่อไปยังความต้องการด้วยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ทว่าข้อสงสัยที่ตามมาก็คือ หากเป็นผู้ที่ทำงานต่างประเทศซื้อบ้านในไทย มีความต้องการขยับขยายด้วยการซื้อบ้านเพิ่มเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ จะยังสามารถทำได้ไหมและมีเงื่อนไขอะไรที่ต้องรู้

ทำงานอยู่ต่างประเทศ ผ่อนบ้านในไทยอยู่ อยากกู้บ้านเพิ่มได้ไหม

สำหรับผู้ที่กำลังผ่อนบ้านหลังแรกอยู่ แต่ต้องการซื้อเพิ่มนั้น กฎหมายไทยได้เปิดโอกาสให้ผู้ที่ทำงานต่างประเทศสามารถซื้อบ้านเพิ่มได้มากกว่าหนึ่งหลัง และไม่ได้มีข้อจำกัดเรื่องจำนวนการถือครองกรรมสิทธิ์ของบุคคลสัญชาติไทย ทว่าการยื่นขอสินเชื่อของผู้ที่ทำงานต่างประเทศซื้อบ้านในไทย จะมีข้อกำหนดที่เข้มงวดและมีความแตกต่าง เนื่องจากธนาคารจะไม่ได้ดูเพียงแค่ตัวเลขรายรับที่เข้ามาเท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงความมั่นคงของแหล่งที่มารายได้ รวมถึงภาระหนี้เดิมที่ยังคงเหลืออยู่ เพื่อวิเคราะห์ความสามารถในการผ่อนชำระ โดยมีปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาดังนี้

1. ทำความเข้าใจมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย

สิ่งแรกที่ต้องเผชิญเมื่อคิดจะเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองหรือสาม คือเกณฑ์การวางเงินดาวน์ตามมาตรการ LTV ซึ่งระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ยิ่งเป็นสัญญาเงินกู้หลังที่สองขึ้นไปวงเงินอนุมัติจะลดหลั่นลงมาตามลำดับ โดยทั่วไป ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือหลังถัดไปอาจได้รับวงเงินสินเชื่อไม่เต็ม 100% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย รวมถึงนโยบายของแต่ละธนาคาร ทำให้ผู้กู้อาจต้องเตรียมเงินดาวน์มากกว่าการซื้อบ้านหลังแรก รวมถึงต้องพร้อมรับภาระค่าธรรมเนียมการโอน ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และภาษีต่าง ๆ

2. การคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ที่เข้มงวดขึ้น

ธนาคารจะนำยอดผ่อนชำระของบ้านหลังแรก มารวมเข้ากับยอดผ่อนของบ้านหลังใหม่ที่กำลังจะยื่นกู้ เพื่อคำนวณสัดส่วนหนี้สินรวมต่อรายได้ทั้งหมด โดยปกติแล้ว สัดส่วนรวมทั้งหมดไม่ควรเกินร้อยละ 40 ของรายรับสุทธิหลังหักภาษีในต่างประเทศ หากรายได้ในปัจจุบันสูงขึ้นตามอายุงานหรือมีการปรับตำแหน่ง การขยับไปกู้หลังที่สองก็ไม่ใช่เรื่องยาก แต่หากรายได้เท่าเดิม การปิดภาระสินเชื่อบ้านหลังแรกให้เรียบร้อยก่อนยื่นกู้หลังใหม่ จะเป็นทางเลือกที่ช่วยลดความกดดันและเพิ่มโอกาสผ่านการอนุมัติได้ดีกว่า

3. หลักฐานแสดงแหล่งที่มาของรายได้และภาษีในต่างแดน

การพิจารณาสินเชื่อสำหรับผู้ทำงานต่างประเทศซื้อบ้านในไทย จำเป็นต้องใช้เอกสารยืนยันรายได้อย่างละเอียด ซึ่งเอกสารสำคัญที่ขาดไม่ได้คือ สัญญาจ้างงานปัจจุบันที่ระบุอัตราเงินเดือนชัดเจน ใบเสร็จรับเงินเดือนย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน และรายงานการเสียภาษีประจำปีของประเทศที่พำนักอาศัยอยู่ สิ่งเหล่านี้จะเป็นเครื่องพิสูจน์ว่าผู้กู้มีตัวตนในการทำงาน มีรายได้ที่ถูกต้องตามกฎหมาย และมีความมั่นคงเพียงพอที่จะรับผิดชอบสัญญาระยะยาวหลายสัญญารวมกัน

4. ประวัติทางการเงินในระบบเครดิตบูโรของไทย

แม้จะไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศไทย แต่ประวัติการชำระหนี้ในอดีตและปัจจุบันที่บันทึกไว้ในบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติยังคงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก หากบ้านหลังแรกมีประวัติการจ่ายค่างวดล่าช้า หรือมีหนี้บัตรเครดิตที่ค้างชำระในไทย โอกาสที่จะได้รับอนุมัติบ้านหลังที่สองอาจลดลง ดังนั้นการรักษาประวัติด้วยการจ่ายตรงเวลาทุกงวด และพยายามเคลียร์หนี้สินย่อยอื่น ๆ ให้หมดก่อนยื่นกู้ จะช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้กับธนาคารได้มากขึ้น

5. การเตรียมเอกสารแสดงรายได้เสริมและทรัพย์สินปลอดภาระ

หากรายได้จากงานประจำในต่างประเทศเริ่มตึงตัวเมื่อเทียบกับยอดกู้ใหม่ การแสดงหลักฐานเกี่ยวกับทรัพย์สินอื่น ๆ ที่มีอยู่จะช่วยเพิ่มน้ำหนักได้มาก เช่น บัญชีเงินฝากประจำ ใบแสดงการลงทุนในกองทุนรวม หรือหากบ้านหลังแรกมีผู้เช่า ก็สามารถนำสัญญาเช่าพร้อมรายการเดินบัญชีที่มีเงินค่าเช่าเข้าสม่ำเสมอ มาใช้เป็นรายได้เสริมเพื่อเพิ่มศักยภาพในการกู้ได้

บทสรุป

การตัดสินใจซื้อบ้านเพิ่มสำหรับผู้ที่ทำงานต่างประเทศซื้อบ้านในไทยไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ เพียงแต่ต้องอาศัยการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ มีการจัดเตรียมเงินดาวน์ตามเกณฑ์ LTV ให้พร้อม และรักษาประวัติทางการเงินให้มีความน่าเชื่อถืออยู่เสมอ สำหรับผู้ที่ไม่มีเวลาเดินทางกลับมาดำเนินการด้วยตัวเอง หรือรู้สึกว่าขั้นตอนการจัดเตรียมเอกสารข้ามประเทศมีความยุ่งยาก การเลือกใช้บริการจากผู้เชี่ยวชาญอย่าง ThaiPropertyConnect จะช่วยอำนวยความสะดวกในทุกขั้นตอน ที่นี่มีทีมที่ปรึกษาเพื่อปรับโครงสร้างทางการเงินให้ตอบโจทย์เกณฑ์การพิจารณา ช่วยเปลี่ยนเรื่องยากให้เป็นเรื่องง่ายและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ

คำถามที่พบบ่อย

1. ทำงานต่างประเทศซื้อบ้านในไทย พร้อมกัน 2 หลังในสัญญาเดียวได้ไหม?

สามารถทำได้ แต่ผลการพิจารณาจะขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์และรูปแบบการจดจำนอง ดังนี้

• กรณีที่ 1 บ้านหรือคอนโดอยู่ติดกัน เช่น รั้วติดกัน กำแพงติดกัน หรือเป็นโฉนดที่ดินติดกัน ธนาคารสามารถพิจารณาให้กู้พร้อมกันได้ โดยจดจำนองรวมเป็น 1 สัญญา ซึ่งโดยทั่วไปจะพิจารณาตามหลักเกณฑ์ปกติ
  
  
• กรณีที่ 2 ต้องการจดจำนองแยกเป็น 2 สัญญา แม้จะยื่นกู้พร้อมกันได้ แต่ธนาคารจะมองเป็น 2 หลักประกัน ทำให้การพิจารณาเข้มงวดขึ้น บางกรณีอาจไม่อนุมัติทั้งสองหลังพร้อมกัน หรือหากอนุมัติ หลังที่สองอาจได้รับวงเงินสินเชื่อต่ำกว่าปกติ ผู้กู้จึงควรเตรียมเงินดาวน์ส่วนต่างไว้ด้วย

โดยทั่วไป ในกรณีที่ 2 รวมถึงการกู้บ้านคนละหลังหรือคนละโครงการ แนะนำว่าให้ยื่นขอสินเชื่อทีละหลัง มักช่วยเพิ่มโอกาสได้รับอนุมัติมากกว่ายื่นพร้อมกันทั้งสองหลัง

2. สัญญาจ้างงานประเภทไหนที่เหมาะกับการกู้เงินซื้อบ้านในไทยจากต่างแดน?
สัญญาจ้างงานประเภทพนักงานประจำของบริษัทที่จดทะเบียนถูกต้อง มีใบอนุญาตทำงานและมีเอกสารเสียภาษีชัดเจน จะได้รับความน่าเชื่อถือสูงที่สุด

3. หากรายได้ไม่พอ แต่อยากซื้อบ้านในไทยเพิ่ม สามารถใช้ผู้กู้ร่วมในไทยได้หรือไม่?

สามารถทำได้ การดึงเครือญาติที่มีสายสัมพันธ์ทางสายเลือด เช่น บิดา มารดา พี่ น้อง ที่ทำงานและมีรายได้มั่นคงในประเทศไทยมาร่วมกู้ จะช่วยเพิ่มวงเงินและทำให้ธนาคารอนุมัติปล่อยสินเชื่อง่ายขึ้น

แหล่งอ้างอิง

[1] แสนสิริ. ผ่อนบ้านอยู่ แต่อยากกู้เงินซื้อบ้านหลังที่ 2 ทำได้หรือไม่ (2026). สืบค้นวันที่ 1 กรกฎาคม 2026

[2] ธนาคารทหารไทยธนชาต. อยากกู้บ้านหลังที่ 2 เตรียมตัวอย่างไรให้อนุมัติผ่าน (2025). สืบค้นวันที่ 1 กรกฎาคม 2026